일본 부동산 법인 설립과 일본 부동산 임대업 검토

【일본부동산 임대사업 검토】

일본 사업으로는 온라인과 관계 없어보이는 오프라인 영역이 있습니다. 예를들어 부동산관련 업무입니다.

일본시장에서 부동산 임대업은 대형 프랜차이즈 중계업체가 시장을 완전히 장악하고 있어, 대부분의 건물주는 이들 프랜차이즈 업체에게 건물 관리와 임대를 위탁하고 있습니다. 즉, '건물주-업체-고객'의 관계에서 건물주가 고객에게 직접 임대료를 청구한다던지, 건물 유지보수를 하는 경우가 매우 드믑니다.

중계업체는 확보한 부동산 물건을 직접 관리하고, 직접 고객에게 소개합니다. 일본 고유의 시키킹(일종의 보증금), 레이킹(사레금)이 나타난 배경에는 이러한 구조가 있습니다. 또, 중계업체는 시세보다 저렴한 비용을 건물주에게 지불하면서, 차익으로도 이익을 가져갑니다.
- 중계업체가 확보한 물건중에는 타 업체에서도 중계를 할 수 있도록 부동산 공동데이터 베이스에 등록해 두는 것도 많습니다. A업체가 확보한 물건을 데이터베이스를 통해 B업체가 중계한 경우, A사와 B사가 이익을 일정비율로 나눕니다.
- 이 공동 데이터베이스는 중계업체만이 공동으로 이용하며, 고객 블랙리스트는 물론, 임대인 블랙리스트도 존재합니다. 임대료를 지불하지않고 도망친 고객의 블랙리스트는 이해가 가지만, 임대인 블랙리스는 멀까요? 소위 중계업체의 적정 이익률을 보장하지 않는 업체를 가리겠다는 심산입니다. 실제 임차인은 (임대인이 요구하지도 않은)시키킹/레이킹은 물론, 강제적으로 손해보험에 가입해야하고, 보증인을 대신해 보증보험에도 가입해야하는 등 임대인의 이익이 되지 않는 각종 조건을 붙입니다.

이 중계업체를 통한 기존방식은 대다수 (이미 금융부담에서 벋어난)자국 임대인은 견딜만 한 조건입니다. 그러나, 신규로 투자해 사업을 성공시키려는 외국인 사업가애게는, 금융부담과 법제도의 몰이해 등 뿌리를 내릴 수 있는 여지는 많지 않습니다.

반면, 기존의 방식을 탈피한 부동산임대업이 큰 성공을 거두는 사례가 많아지고 있습니다.
외국인의 단기임대를위한 사쿠라하우스（sakura-house.com） 나 네오팔레스21（http://kr.leopalace21.com/）등은 온라인을 주로 활용한 대표적인 예입니다. 반면, 지역 중계업체를 거친다는 것은 기존 구조에 편입되어 최저의 마진만으로 운영되기때문에 사실상 일본인들과 경쟁하여 성공하기 어렵습니다. 쉽게 말해, 저가항공사가 기존 대형항공사와 경쟁하기위해 발권시스템을 온라인화 시키는 등 각종 비용을 줄이는 것과 마찬가지입니다. 

비즈인조이에서는 온라인을 활용한 부동산 임대업 법인을 설립하고, 일본 영업을 최적화시키는 많은 사례가 있습니다. ⇒ 부동산 임대업 역시 하나의 예로서, 골프장 인수 혹은 사용권계약, 온천관광지 물건을 확보하여 한국 등 제3국에 여행상품으로 판매 등 많은 분야가 이에 해당합니다. 

위에 언급한 네오팔레스21은 케이스는 부동산 물건을 철저히 자기 상품화 시켜, 일본 국내는 물론 해외에서도 일본 부동산임대를 할 수 있도록 시스템화 시켜둔 케이스입니다. 오프라인 영업이 중요해 보였던 부동산 임대업이지만, 외국인이 기존 거래방식을 따른다면 어려운 사업이 됩니다. 그러므로 온라인을 활용해 새로운 시장을 창출해 나가는 것이 선택이 아닌 필수라고 생각됩니다.

【법인 성격 검토】
일본 법인설립에는 합동회사와 주식회사의 방식이 있습니다. 회사 설립 후에 대표자 변경(투자경영비자 필요)까지는 「법인 관리대행 서비스」를 이용합니다.  「법인 관리대행 서비스」는 아래에 상세를 설명합니다만, '법인관리-자금조달-세무-사업상 지원'등 일본 비지니스 환경에 대해 별 상식이 없는 비 전문가 일본인을 몇명 고용하시는 것보다 이득이 클 것입니다.

* 합동회사：
- 개인회사와 같이 법인 공시제도가 없고 대표사원의 결정이 법인의 결정이되어 신속하고 원활한 운영이 가능합니다. 한국에서는 유한회사로 불립니다. 내부 결정이 빠르고 효율성이 높아 구글, 애플사와 같은 다국적 기업이 선호하는 방식입니다.
- 계약방식 ：일본 대표자를 선임하여（일본 투자경영비자 있는 한국인도 가능）비즈인조이에서 법인대리 운영, 투자경영비자 취득 후에는 대표자 변경 가능, 공동 대표 등록 가능.

* 주식회사：
- 투자자와 대표이사가 분리되어 중요 결정사항은 주주동의가 필요. 주주로서 등록, 공동대표 등록가능
- 계약방식 ：上 同,

 

【업무 프로세스】

1. 상담：법인 운영에 필요한 각종 사항, 비용을 사전 점검합니다. 2. 계약서 교환：일본 법인의 소유권, 이행보증을 위한 내용, 비용이 발생하는 일본 법인 영업은 모두 한국 본사의 지시에 따르고, 사전 승인 후 영수증을 첨부하게 하는 등 지시체계를 정확히 합니다.  3. 법인 설립 비용 입금：「합동회사25만엔, 주식회사38.3만엔 + （주식회사인 경우）대표자 선임수수료15만엔」
4. 자본금 납입：합동회사 300만엔, 주식회사 500만엔 이상. ※자본금은 법인 설립 후 인출가능
5. 법인 운영：비즈인조이「법인 관리서비스」

 

1-1. 법인 개설시 검토할 사항
1-1-1. 법인 전화 응대
* 일본 전화번호를 탑재한 키폰형 유선랜 전화기로 한국에서 직접 착발신
- 키폰형이므로 2대 이상 1넘버로 동시 사용가능 및 부처별 전송이 가능합니다.
- 서비스 가입비：15,000엔/1회
- 단말기 가격：중고기기 10,000엔 / 신품 30,000엔, 월 이용료 3000엔
- 월 기본료：번호별 2500엔, 회선 유지료 대당 500엔
- 이용요금：전국고정전화 (@12.2엔/3분단위), 일본휴대폰(@21.2엔/1분), 한・중・미・홍콩・캐나다로 전화(@12.2엔/1분),
※ 일정시간 후에 한국 휴대폰으로 착신시키는 기능을 이용하시면, 한국 국제전화로 분당 12.2엔의 비용이 들게됩니다.
※ 월 통화 한도 20,000엔 이상인 경우 보증금을 요청합니다.

* 일본 전화 응대 업체를 이용
- 서비스 가입비：30,000엔/1회
- 요금：전용 전화번호를 제공하며, 월 50콜(Call)까지는 20,000엔/월, 오버 콜에 대해서는 건당 400엔을 청구합니다.
- 서비스 응대 내용은 회사명 응대, 배송오류 대응 방법, 제품 하지 문의, 재고문의 등 약 15건의 내용을 사전 교육
- 광고전화나 잘못걸려온 전화에 대해서는 콜수에 산입치 아니합니다. 모든 전화는 전화번호와 내용을 기재해서 메일 보고
- 0120 무료전화, 카다로그 발행을 통행 전화주문 접수 등의 서비스도 대응합니다.
- 아래 설명하는 법인관리 서비스를 이용하시면, 긴급 전화의 일본 비즈인조이 스텝 대응, 중요 내용인 경우 본사에 한국어로 직접보고 합니다.

1-1-2. 법인 주소지 
* 독립오피스 - 오사카, 도쿄, 후쿠오카 등 사용 조건에 따른 최적의 사무실 소개（오사카 중심지 기준 월5만엔부터~）
* 주소지 서비스 - 별도 스텝이 없이도, 우편물 수령 등 기본 업무대응, 월 4만엔
* 지인의 주소지를 법인 주소지로 이용가능합니다.

2-1. 계약서 내용의 상세
* 한국 본사（갑）와 한국 비즈인조이커머스（을） 명의로 다음의 내용을 결정
- 일본 법인의 소유권, 업무상의 권리 등은 모두 갑의 소유로, 을은 법인을 관리하는 수수료를 청구한다
- 계약기간은 12개월로, 이후 12개월 단위 자동 연장할 수 있다.
- 모든 업무의 대행은 갑의 승인을 거쳐 진행하고, 비용이 발생하는 모든 업무도 승인 후 집행한다.
- 계약 종료 후, 을은 6개월간 갑의 데이터와 이전에 필요한 정보를 보관

3-1. 초기 법인 설립 비용
* 합동회사：25만엔（법정인지대, 행정서사 대행비, 대표자 선임을 포함）
* 주식회사：38.3만엔（법정인지대, 행정서사 대행비 포함）+15만엔（대표자 선임비）= 53..3만엔

4-1. 자본금의 납입
* 오사카 방문하여 법인 대표자 명의 통장에 직접 입금 혹은 한국에서 직접 송금.
- 오사카 방문하여 납입하시는 경우, 한국 출국시 해외 투자금, 지사설립의 요건으로 자금 신고를 권합니다. 
* 합동회사 300만엔, 주식회사 500만엔 이상.
* 납입된 자본금은 법인 설립 후 법인 통장에 일차 인자 후, 비용을 정산하고 인출 할 수 있습니다.

5-1. 비즈인조이 「법인 관리서비스」 안내
법인 개설만으로 끝내지 않고 실제 운영에 필요한 업무 지원, 본사 인력 파견없이도 업무 가능합니다. 일본 비즈니스 환경에 익숙하지 않은 일반 일본인을 채용하는 것보다 훨씬 효율적입니다. - 실제 사람을 고용하시는 경우, 법인 관리는 물론 온라인관리, 일반 업무관리 등 전 분야에 대해 감을 잡고있는 인력을 월 급여 30만엔 이상이라해도 구하시기어렵습니다.

* 관리 수수료： 법인 거래액의 5%를기준으로 최저수수료와 최대 수수료를 정합니다.
* 업무 지원：외부 전화대행 서비스의 중요사항 한국어 전달, 법인유지에 불가결한 일반 업무대응, 각종 인허가 계약사항 검토, 운영 제안, 한국 송금업무, 세무자료 회계사에 전달 등 즉시 업무가 가능합니다.